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        新建的保障性租賃住房原則上應當控制在70平方米以內

        2021-09-30 10:10:35    出處:揚子晚報網

        9月29日,記者從南京市住房保障和房產局了解到,《南京市發展保障租賃住房實施辦法(征求意見稿)》已面向社會公開征求意見。該意見鼓勵在地鐵上蓋物業建設保障租賃住房,規定戶型面積原則上在70方米以內,租金不高于市場價9折。

        意見稿提出,保障租賃住房的房源主要通過新建、改建和存量盤活三種方式籌集。新建主要是利用企事業單位依法取得的自有土地、產業園區配套用地、集體經營建設用地和新供應國有建設用地建設。改建主要是利用閑置非居住存量房屋改造建設。存量盤活主要是將現有閑置的租賃住房、公寓、單位宿舍、人才公寓等作為保障租賃住房使用和管理。

        在戶型方面,新建的保障租賃住房原則上應當控制在70方米以內,以30-60方米的小戶型為主。鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保障租賃住房。已建成的地鐵沿線空置的商業辦公用房,可改造為保障租賃住房。在新建普通商品住房項目中,可配建一定比例的保障租賃住房。

        記者注意到,納入保障租賃住房的改建項目,原則上不得少于50套(間)且總建筑面積不少于 2000方米。土地質為三類工業用地和三類物流倉儲用地的非居住建筑、土地剩余使用年限低于六年、房屋已列入征收范圍以及經認定不符合相關規定的其他情形不得作為保障租賃住房項目。

        在政策支持方面,意見稿提出,住房租賃企業向個人出租保障租賃住房,可以按規定適用簡易計稅方法,按照5%的征收率減按1.5%繳納增值稅。對企事業單位、社會團體以及其他組織等向個人、專業化規?;》孔赓U企業出租住房,按規定減按4%的稅率征收房產稅。

        以下是全文:

        南京市發展保障租賃住房實施辦法

        (征求意見稿)

        第一章 總則

        第一條(目的依據) 為加快推進住房保障工作,規范保障租賃住房管理,完善住房保障體系,解決好城市新市民、青年人住房困難,根據《國務院辦公廳關于加快發展保障租賃住房的意見》(國辦〔2021〕22號),結合本市實際,制定本辦法。

        第二條(適用范圍) 本辦法適用于本市行政區域內保障租賃住房的規劃、建設、供應和監督管理。

        第三條(概念定義) 本辦法所稱的保障租賃住房,是指由政府給予土地、財政、金融等政策支持,多主體投資、多渠道供給,小戶型、低租金,主要面向在寧符合條件的新市民、青年人等群體供應的租賃住房。

        第四條(職責分工) 市房產行政主管部門負責全市保障租賃住房工作的統籌、指導、協調和督促,會同市有關部門、江北新區管委會、各區政府編制全市保障租賃住房的建設發展規劃和年度實施計劃,開展保障租賃住房綜合監督管理工作;會同規劃資源、人社、公安等部門,依托并充分利用現有房屋租賃服務監管臺,對保障租賃住房進行統一管理。各有關部門負責建立信息共享、交換機制,用于開展保障租賃住房業務辦理、信息統計、權屬核驗等工作。

        江北新區管委會、各區政府負責組織本區域保障租賃住房建設、供應等工作。

        發展改革、公安、財政、人社、規劃資源、城鄉建設、消防救援、稅務等部門根據各自職能做好發展保障租賃住房相關工作。

        第五條(考核機制) 市政府對保障租賃住房實行目標責任制管理,將保障租賃住房工作開展情況納入各區高質量考核指標。

        保障租賃住房實行項目認定制,納入房屋租賃服務監管臺統一管理。

        第二章 房源籌集

        第六條(籌建方式) 保障租賃住房的房源主要通過新建、改建和存量盤活三種方式籌集。

        新建主要是利用企事業單位依法取得的自有土地、產業園區配套用地、集體經營建設用地和新供應國有建設用地建設。

        改建主要是利用閑置非居住存量房屋改造建設。

        存量盤活主要是將現有閑置的租賃住房、公寓、單位宿舍、人才公寓等作為保障租賃住房使用和管理。

        第七條(規劃選址) 保障租賃住房建設應當按照本市國土空間規劃和城鎮住房發展規劃要求,充分考慮城市基礎設施和交通出行條件,合理選址布局,主要安排在產業園區及周邊、軌道交通站點附和城市建設重點片區等區域,促進職住衡。

        第八條(面積標準) 新建的保障租賃住房套型建筑面積原則上應當控制在70方米以內,以30-60方米的小戶型為主。

        本辦法實施以前已建成或者已立項的項目,納入保障租賃住房進行管理的,建筑面積可適當放寬。

        第九條(項目審查)利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障租賃住房的,江北新區管委會、各區政府應當明確相關部門聯合審查建設方案。

        項目單位憑項目認定書到相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等有關手續,享受有關支持政策。

        第十條(改建要求) 改建項目在規劃、設計、建設、管理和最小居住面積等方面應當符合國家、省和本市的規定、規范和技術標準。

        改建后的保障租賃住房應當確保房屋質量安全,符合給排水、供電、消防安全等相關要求,具備相應的衛生、通風等條件。廠房、倉儲類改建項目應當設立相應安全隔離措施,確保人員居住安全。

        第十一條(配建政策) 鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保障租賃住房。已建成的地鐵沿線空置的商業辦公用房,可改造為保障租賃住房。

        在新建普通商品住房項目中,可配建一定比例的保障租賃住房。

        第十二條(企事業單位新建) 鼓勵企事業單位在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下,利用依法取得使用權的自有土地建設保障租賃住房。

        第十三條(集體土地新建) 集體經營建設用地在尊重農民集體意愿的基礎上,可以建設保障租賃住房;農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障租賃住房。

        第十四條(非居住存量房屋改建) 轄區內閑置和低效利用的商業、辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋,經江北新區管委會、各區政府批準,在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下,可申請改建為保障租賃住房。

        改建項目應當以整棟、整單元、整層(應具備獨立交通空間)為基本改建單位。

        第十五條(改建要求) 改建項目應當為依法取得土地且批建手續齊全的合法建筑,沒有查封登記、異議登記等限制轉移登記的情形。存在抵押等其他權利限制的,應當依法取得相關權利人書面同意。

        第十六條(改建要求) 納入保障租賃住房的改建項目,原則上不得少于50套(間)且總建筑面積不少于 2000方米 。

        第十七條(限制條件) 有以下情形之一的,不得作為保障租賃住房項目:

        (一)土地質為三類工業用地和三類物流倉儲用地的非居住建筑;

        (二)土地剩余使用年限低于六年;

        (三)房屋已列入征收范圍;

        (四)經認定不符合相關規定的其他情形。

        第十八條(存量盤活) 江北新區管委會、各區政府對轄區內現有閑置的租賃住房、公寓、單位宿舍、人才公寓等居住存量房屋,在權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下,可作為保障租賃住房,納入房屋租賃服務監管臺,進行統一運營管理。

        第十九條(產權登記) 新建的保障租賃住房項目,建設單位應當在保障租賃住房竣工備案后60日內,申請辦理不動產登記相關手續。不動產登記機構在不動產登記簿及權屬證書附記欄注明“保障租賃住房”。

        第二十條(信息錄入) 江北新區管委會、各區政府所屬的房產行政主管部門應當在項目首次登記后10個工作日內或者竣工驗收合格后60日內,督促指導產權單位將房源信息錄入市房屋租賃服務監管臺。

        第三章 支持政策

        第二十一條(土地供應) 保障租賃住房建設用地納入年度土地供應計劃,實行計劃單列、優先安排。采取出讓、租賃或作價入股、劃撥等方式供應。以出讓或租賃方式供應的,可將保障租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件,允許出讓價款分期收取,每期等額、最多三期,期限一般不超過兩年。

        第二十二條(土地優惠政策) 對企事業單位依法取得使用權土地建設保障租賃住房的,變更土地用途,不補繳土地價款。變更用途后,不動產權證上應注明為保障租賃住房用地,經批準需要再次變更土地用途時,應按規定補繳變更為租賃住房用地前的證載用途和批準用途的土地出讓金差價。鼓勵土地使用權人與市場主體合作建設運營保障租賃住房。

        第二十三條(土地優惠政策) 將閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障租賃住房的,用作保障租賃住房期間,不變更土地使用質,不補繳土地價款。

        第二十四條(土地優惠政策) 產業園區內新供應土地的工業項目,宗地內允許配建的行政辦公及生活配套服務設施用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%,建筑面積占比上限相應提高到30%,提高的部分主要建設宿舍型保障租賃住房,嚴禁建設成套商品住宅。

        第二十五條(抵押貸款優惠政策) 保障租賃住房建設單位可將集體經營建設項目用地使用權抵押,向銀行申請貸款。

        第二十六條(稅費優惠政策) 住房租賃企業向個人出租保障租賃住房,可以按規定適用簡易計稅方法,按照5%的征收率減按1.5%繳納增值稅。對企事業單位、社會團體以及其他組織等向個人、專業化規?;》孔赓U企業出租住房,按規定減按4%的稅率征收房產稅。

        保障租賃住房建設項目減免城市基礎設施配套費。

        保障租賃住房運營用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

        第二十七條(金融支持) 充分運用金融手段和多種金融工具,支持發展保障租賃住房建設,吸引調動市場資金,為保障租賃住房項目提供低成本、長期的穩定資金支持。

        第二十八條(中央預算內投資) 中央預算內投資資金用于支持人口凈流入的大城市新建、改建保障租賃住房及其配套基礎設施建設。投入企業的中央預算內投資,應用于配套基礎設施建設。

        中央預算內投資的項目應符合以下條件:

        (一)納入保障租賃住房年度建設計劃;

        (二)納入保障租賃住房建設三年滾動計劃;

        (三)符合固定資產投資管理規定,提交的相關文件齊備、有效,項目的主要建設條件基本落實,可按期開工建設;

        (四)項目單位未被列入嚴重失信主體名單。

        對于已經足額安排的項目不得重復申請本專項中央預算內投資。同一項目不得重復申請不同類別的中央預算內投資,不得同時申請其他中央財政資金。中央預算內投資應用于計劃新開工或續建項目,不得用于已完工項目。

        第二十九條(配套設施) 各區應按照保障租賃住房供應計劃,統一測算新增公共設施配套,有條件的應按改建后實際使用功能配備相應的物業服務用房和公共配套設施。

        保障租賃住房項目規模未達到按規定應配建配套設施的標準,宜與相鄰居住區共享教育、社區衛生服務站等公共服務設施。

        第三十條(簡化流程) 保障租賃住房項目審批應當簡化流程。不涉及土地權屬和土地質變化的項目,可用已有用地手續等材料作為土地證明文件,不再辦理用地手續。新建保障租賃住房項目工程建設許可和施工許可可以合并為一個階段審批。

        第四章 供應管理

        第三十一條(供應對象) 保障租賃住房的供應對象為本市無房居民,重點供應無房的新市民、青年人等群體。

        本市無房是指本人、配偶及未成年子女在南京市名下無房。

        第三十二條(申請程序) 市房產行政主管部門應會同有關部門,為保障租賃住房的供應對象提供線上和線下兩種供應渠道。線上可通過“我的南京”APP,線下可至公開的保障租賃住房服務點辦理。選房工作在房屋租賃服務監管臺上進行。保障租賃住房的租賃合同應當按照規定網簽備案。

        第三十三條(租金價格) 保障租賃住房產權或者運營管理單位應當委托有關機構按年度或適時公布保障租賃住房周邊同地段同品質的市場化租賃住房評估租金,保障租賃住房的優惠租金標準按不高于評估租金的九折確定。

        第三十四條(限制條款) 正在領取公租房貨補貼和人才安居租賃補貼對象,也可選擇租賃保障租賃住房,但租金標準執行市場化租賃住房評估租金。

        享受保障租賃住房優惠租金政策的與其他保障方式不得同時享受。

        第三十五條(運營期限) 保障租賃住房項目持續運營期限不宜低于六年;享受中央、省、市專項獎補資金的保障租賃住房項目,持續運營期限不宜低于十年。

        保障租賃住房項目的運營時間超過最低運營期限后,不再作為保障租賃住房使用的,不再享受相關支持政策,經同意后,退出信息臺管理,房源可作為市場化租賃住房或恢復原狀,房源作為市場化租賃住房時,應補交相應的土地出讓價款,且不得通過分割銷售、分割抵押變相銷售。

        第三十六條(租賃合同期限) 保障對象與保障租賃住房產權單位或受委托的運營管理單位應當依法簽訂書面租賃合同。根據租賃合同約定,租賃期限原則上不超過3年。

        租賃合同到期后,符合保障租賃住房承租條件的可以申請續租并重新簽訂租賃合同,不符合保障租賃住房承租條件的,應當依合同退出。

        第三十七條(供應管理實施主體) 保障租賃住房產權單位或受委托的運營管理單位負責開展保障租賃住房供應分配、合同簽訂、運營管理等工作。

        第三十八條(閑置房源調劑規定) 由園區、開發區和企事業單位自建,定向供應給本園區、本開發區和本單位職工的保障租賃住房,可由產權單位自行設定準入條件。在滿足本單位、區域內職工住房需求的基礎上,仍有多余房源的,可以供給其他符合保障租賃住房承租條件的人群。

        第五章 監督管理

        第三十九條(限制條款) 保障租賃住房不得通過分割銷售、分割抵押變相銷售;經批準整體轉讓或抵押的,原土地和房屋的質、用途不變。

        第四十條(監督管理) 江北新區管委會、各區政府應當加強保障租賃住房項目的日常監督管理,建立項目跟蹤、質量安全、統計分析、聯合檢查等工作機制,發現問題及時處置。

        第四十一條(違規處置) 在保障租賃住房運營期間,未納入信息臺管理、改變房屋用途、未按要求執行優惠租金標準或者“以租代售”等違規行為的,由相關部門依法依規處置。

        第六章 附則

        第四十二條(實施時間) 本辦法自2022年1月1日起施行。(記者 馬祚波)

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